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厦门CBD的历史变迁
	发起人：bigrock　　回复数：2　　浏览数：13594　　最后更新：2010-04-04 22:47:37 by bigrock

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2010-04-04 22:46:44

bigrock
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厦门CBD的历史变迁

本来应该是高档写字楼林立的CBD（中央商务区）成为了住宅的天堂，这种情况是否正常？厦门的CBD究竟该往何处去？

美好规划与尴尬现实

CBD是中央商务区（CentralBusinessDistrict）的简称，纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、香港的中环铜锣湾和正在建设的上海陆家嘴等，都是具有相当规模和影响的国际CBD。

而在厦门，在上世纪90年代后期，相关的规划部门也在总体规划中规划出了厦门的CBD，根据这个规划，在湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。

据市规划局林荫新总工程师介绍，之所以将这个区域规划为厦门未来的CBD，主要基于这个区域几点明显的优势：

首先，交通便利。这里地处厦门老市区中心，南连环岛路，东接火车站、汽车站，毗临东渡港口，是水陆交通的交汇点，交通极为方便。

其次，人流量密集。从这个区域到各地的区域距离比较适中，因此人流量比较密集；

另外，这里具有建设CBD所必须的通讯便利条件，根据当时的规划，在这个区域，将建设厦门最大的邮电大楼，由此所带来的通讯便利足以支撑CBD地区对现代化通讯的要求。

根据当初的规划，这里将建设一系列的高档写字楼，如信隆城、科技商城、华侨城、邮电大厦、海关大楼、口岸办大楼，以及希尔顿大酒店等，从而形成一个集中了大量的金融、商务、信息、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的现代化交通、通信等基础设施的中央商务区。

然而，从现实的情况来看，经过多年的发展，这个地区并没有实现当初的设想，甚至与当初的规划背道而驰，写字楼的发展明显落后于住宅的建设，新的住宅小区纷纷推出，许多原来规划为写字楼的项目也变成了住宅楼，住宅成为这个地区的主流，所谓的“中央商务区”实际上已经名存实亡。但即便如此，也丝毫不妨碍这一区域楼盘对“CBD”这一招牌的利用，我们看到，该区域几乎所有的楼盘都堂而皇之地印上了“CBD”的标签。

住宅不是CBD的主流

“厦门目前并没有真正意义上的CBD，住宅不应该成为CBD的主流。”林荫新总工程师认为：CBD的核心是“中央商务区”，其他功能也只是为了让核心功能更好地发挥作用，一般来讲，CBD中住宅与写字楼的最高比例不会超过2：8，住宅过多必然挤压CBD的主要功能。而且，中央商务区并不适合居住。

首先，由于土地成本限制，CBD中的项目普遍是高层、高密度住宅，不可能有很高的绿化率。

其次，按照CBD规划要求，社区不能封闭，必须开放，这是CBD规划的必需，但却与居住的舒适性相矛盾，另外，小区保安、保洁等维护成本因为开放而增高，大大增加了业主的负担。

第三，高比例的商住难以保障纯居住空间。CBD提供了许多成长型公司需求的机会与土壤，商住混杂将在CBD中长期存在，很容易干扰有小孩或老人的家庭。

从全球CBD的情况看，CBD中只有两种住宅类型能生存：

一种是提供给年轻白领的小户型公寓，虽然房子的密度高，但服务配套设施完善，非常适合刚参加工作、希望就近居住、节省上下班时间、方便社交，但不追求奢侈、豪华的年轻白领。当这批白领成家搬走时，新一批年轻白领又会源源不断产生，房子卖、租都能有市场。

另一种就是像曼哈顿出现的专供公司高层领导的纯居住大户型豪宅，是他们为了躲避平日塞车之苦的选择。这些豪宅通常占据着CBD中优良的地理位置和环境，但这些高级人士一般在郊区或城市边缘还有一套豪宅。

至于其他人士，由于家庭或孩子的原因，需要一定的面积和较好的居住环境，可CBD中的房子太贵，小面积不够用，大面积他们又买不起，且CBD中很难有较好的自然环境提供给孩子，被商住混杂严重干扰难以保障较好的居家氛围，所以他们只能搬出CBD。

厦门需不需要CBD

厦门CBD概念名存实亡，实际上已是个不争的事实。但林总工认为现实与规划的差距也不能完全归咎于开发商。“这其实是厦门城市发展规模的真实反映，CBD概念应该存在于一个具有国际号召力的都市里，厦门的经济总量太低了，不管是港口吞吐量，还是GDP等都不具备国际化城市的气质，国外大公司不愿进来，开发商硬着头皮盖写字楼，只有死路一条。”

虽然现实如此冰凉，但林总工依然认为，从长远来看，厦门仍然需要CBD，因为在长江三角洲和珠江三角洲两个经济辐射区之间，需要一个节点来覆盖整个福建和江西一带，作为这个地区和国际交换、联络的枢纽，这个节点就在厦门附近，如果厦门没有预先准备，就会失去这个机会。

因此，林荫新认为：厦门CBD的发展，应同时到顾及长远目标和现实困难，关键是要把经济总量做上去，增加城市的国际吸引力，没有对外商务交流，就会失去CBD的基础。同时城市规划时要有远见，要预见到10年、20年之后，预见到未来CBD对金融、保险、传媒等的吸纳潜力；在实际操作中，则应该避免短期行为，为未来CBD的发展留出充分余地，因为一个规划一旦被改变，就很难恢复。千万不要在若干年后，当我们真正需要建设一个国际化的CBD时，却发现厦门早已没有它的立锥之地。（ 2002-12-11）

(厦门晚报)

厦门CBD雏形初现鹭江道（2004-04-27 ）

　　厦门CBD到底在哪里？随着最近思北、鹭江道一带商务活动的集中及一系列项目的即将上马，这个曾经争论多时的话题又浮出水面。人们发现，CBD的雏形在这里渐渐形成。

　　厦门CBD一度名存实亡

　　住宅过多“挤走”了原有的CBD规划区

　　上世纪90年代后期，有关部门曾规划出了厦门的CBD：湖滨南路与湖滨北路的西端，即从鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸，将建设为厦门的CBD，总面积在1平方公里左右。随后又有人提出，作为城市新中心，江头应该担当起厦门CBD的角色。

　　数年后，人们发现不论是滨北还是现在的江头，写字楼没建多少，新的住宅小区倒是不断推出。

　　CBD的核心是中央商务区，市规划局原副总工程师、市规划学会秘书长林荫新指出，CBD中住宅与写字楼的最高比例一般不会超过2∶8，住宅过多必然挤压CBD的主要功能。

　　高端写字楼云集鹭江道

　　政府明确指出要把鹭江道建成厦门一流的商务区

　　与滨北、江头一带不同，思北、鹭江道一带的新建筑物却多以写字楼或酒店为主。以银行中心、建行大厦、远洋大厦、国际银行大厦等为代表的一系列高层建筑预示着厦门高端写字楼的走向。而在厦禾路、鹭江道与湖滨南路三者交汇处附近空地，规划中的邮电大楼、口岸办大楼等无不是一幢幢高品质的高层建筑。

　　如果说写字楼是CBD的主流建筑的话，那么酒店就是为其服务的配套设施。思明区有关人士透露，按照规划，鹭江道一带至少要建包括希尔顿、万豪和平里在内的三个五星级酒店。而在少有的新建住宅中，开发商也已经主动与商务区功能对接，位于银行中心斜对面的都会100楼盘全是针对白领的单身小公寓。

　　事实上，政府的思路是明显的，市领导到鹭江道一带调研时曾明确指出要把鹭江道建成厦门一流的商务区。在这种理念的指导下，位于建行大厦附近一已动工的商品房项目，被有关部门紧急叫停。思明区鹭江街道办相关人士透露，以后推出的营平片区改造，也将以商务为主。

　　鹭江道浓缩厦门精华

　　专家认为，当鹭江道现代商务活动越来越集中时，中山路“雄起”的日子也就不远了

　　旧城能否重振辉煌？思明区一位人大代表说，依凭鹭江道建厦门CBD是最好的选择。市城市规划设计研究院院长王唯山认为，增加多种形式的商务功能不失为复兴旧城的有效手段。

　　依江傍海，人们感慨浓缩厦门精华的鹭江道就是上海外滩的翻版。然而一个现实是，紧邻上海外滩的南京路一片繁华，而紧邻鹭江道的中山路随着厦门新商圈的崛起，却呈下滑态势。专家认为，当鹭江道现代商务活动越来越集中时，中山路“雄起”的日子也就不远了。

　　建设CBD，厦门应早做准备

　　专家指出，在“长三角”和“珠三角”之间，需要一个节点来覆盖福建和江西一带，这个节点就在厦门附近

　　尽管从目前来看，厦门建中央商务区的时机还显得早了一些，但从城市定位以及其所处的地理位置来说，作为一种概念提出，作为一种发展方向却是当务之急，很明显的一点是随着市场环境的日趋成熟，已经有越来越多的公司总部选择厦门，单是银行中心就聚集了包括各类跨国公司在内的160多家知名企业。有专家指出，在长江三角洲和珠江三角洲两个经济辐射区之间，需要一个节点来覆盖整个福建和江西一带，这个节点就在厦门附近，如果厦门没有预先准备，就会失去这个机会。林荫新认为，思北、鹭江道一带金融、保险、信息等各种商务功能渐趋明显，加上便利的交通，已具备发展CBD的条件。在接下来的建设中，切不可只顾短期效益，把什么业态都摆进这里，而应大力发展写字楼等项目，哪怕是留好用地。

　　名词·中央商务区（CBD）

　　中央商务区（CentralBusinessDistrict，CBD）起源于20世纪20年代的美国。现代中央商务区一般是指在大城市比较核心的中心区域内，集中了大量的金融、商务、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施。该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动。

［来源：厦门日报］

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