厦门CBD迷局（2005-12-26）

 

在12月8日举行的厦门市本年度最后一次土地拍卖会上，竞标热烈，高价频出，让厦门房市在房产调控年感受到了岁末回春的暖流。但在这次拍卖中，事前相当受人瞩目的观音山2005G10地块的竞拍略显平淡，作为唯一出价的竞买人，厦门市开元国有资产投资有限公司以高出挂牌起始价400万元的4．39亿元拿下这块地。

之所以说2005G10地块“事前相当受人瞩目”，是因为在11月厦门市规划局披露的最新规划方案中，观音山被选定为厦门CBD建设区域。而2005G10地块正是该片区第一块出让的地块。然而，该地块在此次拍卖中的平淡表现，与社会多方对观音山CBD规划的质疑不谋而合：目前还是一片空旷的观音山片区，真的能取代原来厦门CBD的强力竞争者鹭江道、滨北等，成为厦门的“中环”和“曼哈顿”吗？

 

 

观音山半路杀出

 

“目前厦门本岛开发战略已发生重大转变，具体趋势是：从西海域转向东海域，从老城区转向新城区，从分散开发转向成片开发，从中低档转向中高档。今后5年，黄厝、观音山和钟宅湾片区将成为厦门开发的重点区域。”在11月举行的“12·8”出让地块推介会上，厦门市规划局局长赵燕菁首次披露，厦门市最新规划选定观音山为中央商务区建设区域。

赵燕菁表示，保护老城区和中央商务区大规模建设是相互矛盾的。由于故宅和古迹较多，鹭江道一带的发展空间非常有限，不仅腹地较小，而且拆迁成本很高，无法进行较大规模的成片规划和改造。滨北因规划调整，预计未来一段时间内将保持现有的功能和现状不变，暂不作为ＣＢＤ进行开发。原规划的金尚路总部经济带因离机场太近，受机场净空的影响，发展也将受限，无法承担未来ＣＢＤ的功能。

赵燕菁指出，观音山片区紧临新建中的厦门国际会议中心，自然形态好，地理位置优越，不存在拆迁、安置等诸多问题，可以大面积地成片规划，并能够与国际会展中心等周边设施连成一个和谐完整的商务群整体。由于其属滨水地带，又不受航空限高的影响，容积率可以相对提高，适于高强度的开发。再加上面向金门、交通方便，未来与东通道和翔安相连后，将成为厦门最具影响力的城市区域和城市建设中心。

规划部门认为，这一区域可以比照香港与尖沙咀的形态来进行开发。据了解，观音山片区将分为商务营运区、配套生活区、山体公园区和软件园二期拓展区等几个功能区。其中，集营运、办公、配套公共设施于一体的中高档商务营运中心区，与国际会展中心、国际会议中心、国际网球中心和国际游艇俱乐部及厦门软件园二期等连为一体。规划用地面积96万平方米，总建筑面积194.5万平方米，其中商务办公写字楼建筑面积109.32万平方米，共建设67栋建筑。计划建设的两座50层高的“双子星”大厦，据称有望成为厦门东部乃至整个厦门新的标志性建筑。

 

观音山的硬伤

 

选定观音山建设CBD，一举取代原规划的鹭江道、滨北、金尚，这一规划思路可谓是发生了大逆转，一时之间引起了不小的震荡。许多市民的第一个反应是：观音山到底在哪里？的确，在许多人看来，观音山地处偏僻，虽然规划远景相当美好，但其地理位置、现状条件等和人们通常对CBD区域的认知相去甚远。

“观音山确实有它的一些优势，但是突然将其定位为厦门CBD所在地，恐怕值得商榷。CBD区域的形成应该是有一定基础和发展过程的，不可能凭空出现。而且在观音山建设中央商务区同样存在一些问题，不解决这些问题，即使进行了大规模开发，跨国公司、知名机构不入驻、不认可，还是无法形成CBD”。作为多年参与厦门规划工作实务的行家，厦门市规划学会秘书长林荫新同样心存疑虑。

林荫新指出，首先，观音山区域位于厦门岛东北角，正处于迎风面，气候条件不理想，该区域沿海景观也不如环岛路其他路段，正是这些自然因素导致其一直较为荒芜。社会因素方面，观音山和相邻的虎仔山原来一直是军事禁区，目前该处仍有部分区域是禁区，这对CBD的建设亦有影响。更令人头疼的是，在虎仔山的另一面，离这片区域1－2公里处，有一个正在建设中的垃圾焚烧场，这也是一个不利因素。从规划上看，观音山周边的本岛东北片区原来的建设和中央商务区的要求也有一定距离。该区域附近原先已经建设思明光电园区，现在又大规模建设软件园二期，这与中央商务区的规划有所抵触。

“建设CBD不是单纯的政府行为，有时并不以政府的愿望为转移。当然，政府要通过规划来引导建设，但是规划要考虑得周密完整，不能急于求成，要避免短期行为。像上海陆家嘴就是在整个区域规划非常完善的条件下，经过多年发展才有现在的规模，厦门CBD究竟应该如何建，恐怕还不能一举定案，应再从长计议。”林荫新认为。

 

厦门CBD建设要避免“走样” 专家提出四大构想（2005年07月11日）

专家提出四大片区构想：鹭江道片区、滨北片区、金尚路片区、前埔片区

 

本报讯（记者 陈进容 实习生 占昭昭）目前我国除了北京、上海、广州具备建设CBD（中央商务区）条件外，尚有十大城市可建设地区性CBD，而厦门是其中之一。

 

 

前日，在由厦门侨乡经济促进会承办的厦门总部经济研讨会上，我市城市规划设计研究院的专家提出，厦门发展总部经济、建设总部经济带具备足够的基础条件，但同样面临开发建设“走样”的问题。

 

专家提出，厦漳泉地区表现出越来越明显的区域经济分工合作和经济一体化，厦门将发挥经济中心作用。

 

 

专家认为，可选择厦门本岛鹭江道片区、滨北片区、金尚路片区、前埔片区作为厦门总部经济带组成部分。

 

 

专家同时也提醒，目前我国掀起兴建CBD的热潮，但存在盲目跟风、开发走样的问题。开发商更热衷于短平快的高档住宅，而作为商务区重头戏的写字楼受到冷落。

 

 

据了解，上世纪90年代后期，有关部门曾规划厦门的CBD：从鹭江道至湖滨北路的筼筜湖西岸，总面积1平方公里左右。然而数年后，滨北地区新的住宅小区不断推出，写字楼建设大大滞后。专家认为，厦门至今未形成实际意义上的CBD。

 

 

厦门观音山CBD昨正式动工

2006年02月13日09:20

 

未来厦门的维多利亚湾一角（效果图）

海峡西岸第一个国际商务营运中心厦门观音山CBD正式动工

总投资120亿，2至3年内建成，东海域有望成为厦门的维多利亚湾

 

昨日上午９点，随着礼炮鸣响，在漫天飞舞的五彩礼花中，海峡西岸第一个国际商务营运中心——厦门观音山国际商务营运中心正式动工。

 

总投资达１２０亿元的观音山国际商务营运中心，位于厦门岛东部思明区塔埔，与金门岛隔海相望，与厦门的五个标志性建筑（厦门国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇俱乐部）为邻，与软件园二期连接成片，其规划用地４３．４万平方米，总建筑面积１３８．４万平方米，拟建设６１栋高层和小高层写字楼。

 

昨日开工的是营运中心一期启动区，位于商务营运中心区中部靠环岛路一侧，拟建设１６栋写字楼，其中８栋小高层写字楼，８栋高层写字楼，总建筑面积３５．２３万平方米，预计２年内竣工。而观音山国际商务营运中心其余地块，将在今年起分批分期推出，整个商务营运中心区预计２年至３年内基本完成建设、招商工作。

 

规划部门表示，因拥有交通、用地等许多特有优势，此前所说的鹭江道、滨北、金尚路等ＣＢＤ（商务区中心区），都将让位于观音山国际商务营运中心。业内许多专家预言，随着观音山国际商务营运中心的崛起，东海域有望成为比肩香港的厦门的维多利亚湾。

 

省委常委、厦门市委书记何立峰启动了开工按钮。何立峰认为，观音山是未来厦门新的经济增长点，是厦门市新一轮跨越式发展、构建海峡西岸重要中心城市的又一力作。他说：“观音山国际商务营运中心既有利于增强厦门经济特区优势，又有利于构筑对台经贸交流的平台，吸引台商在这里设立研发、结算中心，促进闽台经济合作及对外开放水平的进一步提高。同时，还将促进旅游业、商贸业、现代服务业的发展，进一步形成厦门的竞争优势。”

 

“厦门以前还没有真正意义上的ＣＢＤ，观音山国际商务营运中心堪称是厦门规划建设中的一个大手笔。”副市长潘世建说，随着观音山ＣＢＤ的开工建设，加上之前动工的思明软件园二期、集美机械工业集中心、同安工业集中心、翔安火炬产业园区等，可以说，厦门新一轮跨越式发展已全面展开。“当然，跨越式发展不仅仅是工业区、商务区，我们的城市建设、基础设施建设，包括经济适用房、公园建设，在这几年里都会有跨越式的发展。”

 

这个CBD来得很及时

 

众多海内外名企看好，已有20家企业有意落户

 

“台商在大陆投资的形态正在改变，观音山ＣＢＤ来得很及时。”昨日上午，出席观音山ＣＢＤ开工仪式的厦门台商协会会长吴进忠如是说。

 

吴进忠说，台商以前在厦门主要投资生产制造业，近几年有不少已经转向软件、高科技和第三产业的投资。观音山国际商务营运中心给台商提供了新的、更现代的投资配套环境，这个地区应该会给台商很大的发展机会。吴进忠认为，台湾的ＣＢＤ在提高城市档次和品位的现代化进程中发挥了强大作用，相信厦门的ＣＢＤ也能为厦门的跨越式发展提供动力。

 

据悉，区位等显著优势使众多知名企业非常看好观音山ＣＢＤ，在刚刚结束的闽商聚厦门活动中，闽商们对该项目表示了强烈兴趣，不少海内外企业纷纷提出了购买写字楼的申请。据悉，目前已有上海塔星集团、广东惠泉集团、宝龙集团以及本省服装、饮料行业等近２０家集团性企业有意在观音山国际商务营运中心落户。

 

思明区区委书记裴金佳、区长郑云峰表示，观音山商务营运中心是海峡西岸最大的商务营运集中区，它主要针对性地吸引台商、闽商、周边企业、跨国公司、世界五百强的地区总部来入驻，可以对厦门周边的经济起到带动辐射作用，充分体现厦门中心城市的作用。思明区将保质保量快速做好商务中心区建设，全力打造仿真式投资环境，在现场挂牌成立招商中心，为进驻企业提供一条龙服务，让他们在这里实现软着陆。

 

同享山海自然景色，共建和谐商务社区

 

CBD启动区设计方案揭晓

 

观音山国际商务营运中心启动区，将以广东省建筑设计研究院提交的４号方案为主，同时吸收其他入围方案的优点，进行细化设计建设。昨日，思明区正式公布了启动区设计方案评审结果。

 

在此前举行的启动区设计方案评审会议上，经专家讨论，确定入围方案５个：分别为广东省建筑设计研究院的４号方案，浙江省建筑设计研究院的６号方案，华艺设计顾问有限公司的３号方案，法国Ｃ＆Ｐ（喜邦）建筑设计公司的５号方案，中元国际工程设计研究院的８号方案。最终确定优胜方案２个：４号方案和６号方案。

 

据介绍，４号方案在原总体规划的基础上，对地块进行了进一步优化、创新，提出了“同享山海自然景色，共建和谐商务社区”的概念，不仅能缓解城市道路的交通压力，带来整体效益的最优最大化，还巧妙利用地面高差，将不利条件转化为设计要素，减少建造成本。

 

４号方案将启动区分为三个地块，其中Ａ１（沿海部分）作三栋点式高层布置，单体布局呈放射形态开敞向海；设计中增设中型的会议中心，提升其商务价值。Ａ２的环形布局结合东南部的开放式形态，形成从“车站－中央商业广场－地标建筑”的流动视线关系。Ａ３板式对称布局，高度形体的变化强调了“海－山”的轴线关系。

 

思明区有关负责人介绍，启动区的最终设计方案将以４号方案为主，同时吸收６号等其他方案的优点，进一步细化、完善。

 

 

 

税收可返还 租金有补贴

 

企业落户观音山国际商务营运中心优惠政策多多

 

 

 

昨日，记者从思明区获悉：购买或租用观音山国际商务营运中心写字楼的企业，将享受到税收返还奖励和租金补贴，同时还可以享受贷款担保、子女就学等一系列优惠政策。

 

据介绍，优惠对象包括三种类型。新引进入驻思明区的企业，注册资本不低于５００万元；税收归属思明区，年创地方级税收１００万元以上。原注册在思明区的企业，且在思明区外有两个以上生产经营场所，区外企业税收汇总在思明区缴纳２０％占以上，企业新增注册资本５００万元，比前三年平均新增地方级税收１００万元以上。对通过挂牌竞得土地建设写字楼，并符合上述条件的企业，从用地合同签订之日起两年内建成的（其中４５层以上高楼放宽期限另行研究），企业购买和租用其写字楼的，可同等享受优惠政策。

 

符合上述条件的企业，不管是购买、还是租用营运中心的写字楼，都将享有一定优惠。如购买写字楼的企业，可按规定的购买面积及返还标准给予返还奖励：每创地方级税收１００万元，可购买５００平方米，每增加地方级税收１００万元，相应增加５００平方米；从企业购房之日起，５年内，前３年可将企业年创造的区级税收全额返还，后两年返还５０％。

 

此外，对新引进一次性整栋购买观音山商务营运中心区开元国投开发建设的写字楼的企业，整栋楼达到平均每５００平方米年创地方级税收８０万元以上的，可按区政府公布价给予优惠５％，上半年购买的第二年兑现，下半年购买的可延长到第三年兑现。从购房之日起，５年内按整栋楼创税能力测算，达到平均每５００平方米年创地方级税收８０万元以上的，每年可按其所购买整栋写字楼内的企业年所创区级税收的５％给购买整栋写字楼的企业作为招商中介及纳税表彰奖励。

 

为台商提供更好投资配套环境 厦门观音山CBD开工

 

2006年02月10日16:33 中国新闻网

 

中新网2月10日电“台商看好观音山国际商务营运中心！”10日上午，厦门观音山国际商务营运中心正式开工，在开工仪式上厦门台商协会会长吴进忠表示，台商在大陆投资的形态正在改变，观音山CBD(中央商务区)来的很及时。

 

据《厦门晚报》报道，吴进忠说，台商以前在厦门主要投资生产制造业，近几年不少已经转向软件、高科技和第三产业的投资。观音山国际商务营运中心给台商提供了新的、

 

更现代的投资配套环境。“台湾的CBD在提高城市档次和品位的现代化进程中发挥了强大作用，相信厦门的CBD能为厦门的跨跃式发展提供动力。”

 

“观音山CBD关键要先做精再做量，起点一定要高。” 观音山国际商务营运中心顾问黄咸铮说，从国际上的成功案例来看，一个CBD的形成通常是自发的，而且需要有个成长到成熟的时间。观音山CBD虽然在地理位置以及交通上具有得天独厚的地理优势，但在整体配套和自发性上还存在挑战。他认为，观音山CBD不单是把楼盖漂亮，还要能把有实力有带动作用的国际大集团大企业请进来，做名副其实的国际商务营运中心。(赵馨)

 

厦门观音山催生国际一流CBD

 

2006-02-14 13:40:24

 

厦门消息：观音山下的土地在蒸腾，一股股高度密集的资金流信息流正向这里集聚过来，挖掘机、推土机，已经平整好的启动区用地马上就要被一幅壮观的施工场景图所取代。昨日上午，当记者来到现场时，感受到的是一种当先锋、争上游，求大发展的气势与决心。

决策论证、征地拆迁、方案设计一切都是在忙而不乱、快速有序的情形下进行。在一片平整好的土地边上是一栋栋漂亮的现代化住宅，思明区相关方面告诉记者那就是被征地拆迁村民新的家。

 

观音山国际商务营运中心位于厦门东部思明区塔埔，与金门岛隔海相望，与五个国际标志性建筑为邻，即：国际会展中心、国际会议中心、国际五星级酒店、国际网球中心、国际游艇码头俱乐部，同时，它还与软件园二期连接成片。规划用地43.4万平方米，总建筑面积138.4万平方米，拟建设61栋高层和小高层写字楼，总投资预计超百亿元，计划用两到三年时间基本完成建设及招商工作。

 

区域性中心城市的打造离不开商务中心区的建设

 

发展让村民改善生活，加快农村城市化步伐，发展更加增强了厦门经济特区的领先优势。观音山国际商务营运中心项目从决策到全面启动建设不过短短几个月时间，思明区委书记裴金佳、区长郑云峰8日带队到现场检查情况时说，这得益于海峡西岸经济区的建设，得益于新一轮跨越式发展带来工业产业链延伸发展的需要，这是我市实施新一轮跨越式发展、构建海峡西岸重要中心城市，为祖国统一大业作出历史性贡献的又一重要举措，也是思明区经济发展新的经济增长点所在。

 

目前，作为厦门中心城区的思明区正在朝着打造全国强区的目标全速奋进，2005年财政总收入达45亿多元，位列全省县（市）区之首，地区生产总值262亿元，比增30%，目前思明区“十一五”目标已绘就，至2010年，力争地区生产总值突破650亿元！为寻求经济在“高基数上实现新跨越，在高平台上实现新增长”，思明区提出“坚持做强第三产业、做优第二产业，切实转变经济增长方式”坚持立足特区中心城区的区位优势，着力壮大以旅游、商贸、现代服务业和房地产业为主导的第三产业。区域性中心城市的打造离不开商务中心区（CBD）的建设，思明区的区情决定其跳跃式发展更加离不开商务中心区的建设。

 

加快工业发展与加快商务中心区建设相辅相成

 

一个事实是，近年来随着与周边城市的联动发展，厦门作为区域性中心城市的雏形基本建立，按照经济学界观点，在区域性中心城市建设商务中心区有利于在这里形成高度集中的资金流、信息流等，有利于切实转变经济增长方式，提升地方产业水平，优化城市空间布局，增强城市对外辐射功能，从而增强城市竞争力。

 

加快工业发展与加快商务中心区建设，两者是一种互相联系，相互促进的关系，发展工业有利于做强做大经济总量，为商务中心区建设提供条件，反过来商务中心区的建设又将进一步促进工业企业发展质量的提升。人们有理由相信，两轮驱动的厦门必将进一步加快发展步伐。在另一个层面，作为地处海峡西岸的最前沿，在这里建设商务中心区更有利于构筑对台经贸交流的平台，吸引台商在这里设立研发、结算中心，促进闽台经济合作及对外开放水平的进一步提高。专家预言，随着观音山国际商务营运中心的崛起，东海域有望成为厦门的维多利亚湾，并进一步提升厦门在海峡两岸交往中的重要地位和区位优势。

 

思明区方面表示将保质保量快速做好商务中心区建设，全力打造仿真式投资环境，在现场挂牌成立招商中心，为进驻企业提供一条龙服务，让他们在这里实现软着陆。 （本报记者 陈运军 吴晓菁 通讯员 刘宇舜）